贾康:房价向上趋势仍在继续 推行房地产税势在必行

  原标题:聚焦博鳌论坛 | 贾康:房价向上趋势仍在继续,推行房地产税势在必行 

  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

  在刚刚过去的7月份,楼市调控继续加码,多个热点城市掀起新一轮楼市调控潮。对此,华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康向《华夏时报》记者强调,房地产业健康发展长效机制是实现“房住不炒”的关键。但目前这种长效机制仍未成型,以行政手段为主的限购、限贷、限价等措施是治标而非治本。

  贾康称,中国经济成长还有相当可观的空间,城镇化水平快速上升过程中,中心区域房价在中长期仍将保持上扬曲线,而“这样的曲线,没有什么力量能够把它根本改变,我们要求的健康长效机制只能做到使这个曲线不那么陡峭,特别是不那么容易大起大落。” 贾康说。

  要“治本”,需要一系列的基础性制度建设

  8月8日,在博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会上,华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康强调,房地产业既是国民经济的支柱产业,又是敏感领域和矛盾集中领域。中国现代化的发展,也是弥合二元经济的成长过程,房地产业的重要性既表现在支撑全局,也表现在牵动人心、积累矛盾、引发争议,如何打造其健康发展长效机制的问题,也成为多年的热点与难点。

  贾康在接受采访时向《华夏时报》记者表示,健康的房地产市场,应该是有效供给源源不断,尽可能地去适应社会需求、满足人民美好生活需要。对于当下各城市以行政手段为主的限购、限贷、限价等调控政策,贾康认为,这些都只是在“治标”。想要“治本”,需要一系列的基础性制度建设。

  贾康认为,实现“房住不炒”、打造房地产业健康发展的长效机制,目前在我国还未成型。为形成健康长效机制,必须按中央要求实行基础性制度建设改革。而“治本的这种基础性制度建设怎么打造出来,是挑战和考验”。

  贾康以公租房、共有产权房和商品房并存的住房制度改革举例,强调房地产行业需形成“保障轨”与“市场轨”的双轨统筹,满足因实体经济发展和人民生活改进而带出来的需求,释放有效供给。基础性制度建设包括土地制度、住房制度、投融资制度及相应的税收制度,这些方面都会遇到啃硬骨头、攻坚克难的改革问题。比如,在土地制度上,重庆是“地票”制度试点,到现在还没有明确第二个扩大试点地区。不同楼市的“因城施策”,最终还是要一起落实在基础性制度建设上,形成长效机制。

  在一系列构成长效机制的关键模块中,房地产税的影响力备受期待。

  尽管在现行条件下推进房地产税立法仍然颇具难度和挑战性,但贾康表示,房地产税作用十分值得肯定与重视,可以实现四大目标:第一,有利于房地产业发展沉稳、健康,遏制肆无忌惮的炒作和大起大落;第二,收入再分配优化,并促使财产配置优化和土地利用集约化;第三,实现市场经济中分税制在省以下落地所需的地方税体系建设与地方政府职能合理化的内洽;第四,从社区、基层促进“公众参与”的法治化、民主化制度发育。因此,“推进房地产税立法势在必行,我认为应该尽快启动一审。”贾康说。

  同时,贾康也对包括《华夏时报》记者在内的多家媒体表示,中国的房地产税无法简单地照搬以美国为代表的国际经验。他强调,房地产这种税制在我国是从无到有,相关的设定非常复杂,需要讨论中国社会可以接受的具体方案。

  比如,对于免税额,目前多数观点建议,应按照人均多少平米来免税,但具体人数如何认定存在争议,若按第一套房免征税,又可能导致“假离婚”。因此贾康建议可以在立法时,将征税框架定得更宽松一点,比如,双亲家庭免税2套房,单亲家庭免税1套房。“面对一些极端化可能情况,我的看法是尽量公正地寻求最大公约数,先建制度框架,达到社会的可接受性,先把房地产税基本框架建起来,至于中国在以后现代化过程中,对于这一税制的优化调整,可以动态从容掌握。” 贾康建议。

  中心区域房价向上的趋势仍在继续

  贾康表示,尽管长效机制的建立仍需多时,但毫无疑问,房地产业目前在国民经济中扮演着重要角色。疫情期间,房地产行业的开发投资增速下降幅度明显低于其他行业,显示出抗风险能力明显高于其他行业。

  在城镇化水平快速上升的过程中,“中国中心区域的房地产主要特征是卖方市场,必然表现为中长期房地产成交均价是上扬曲线”。在贾康看来,房价向上的趋势仍在继续。如果处于常规的和平发展状态,随着城镇化率的进一步提升,中心区域的房价将会保持上扬曲线的基本模样。

  所谓“中心区域”,即北上广深这种一线城市,以及一般城市的中心区。因为有限的供应总体无法跟上不断增长的需求,在这些区域,不动产价值一定是呈现走高的趋势。今后在一段时间里,最大的可能性是继续走高。“这样的曲线,没有什么力量能够把它根本改变,我们要求的健康长效机制只能做到使这个曲线不那么陡峭,特别是不那么容易大起大落。”贾康表示。

  而房价上扬,根本上并非因为地价过高所致,也不能简单地归因于货币总量投放过多。贾康认为,房价上扬主要是因为,房地产在很多人看来有稳步升值前景,买来以后自住或者以后有机会出手、投资,觉得比别的支出或投资更安全。供需结构对房价的影响是最直接、最主要的。

  “不能简单地说我们把货币供应量控制住了,房地产市场的价格问题就跟着解决了,不是这样的关系。”贾康希望,财政政策要在积极提质增效中突出结构优化,要在救急、纾困的同时,还要坚持“两新一重”的有效投融资,增加有效供给,包括满足人民美好生活需求的住房供给(既有刚需,也有改善型需求)。

  

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责任编辑:何中夫

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